Kostenlose Kündigung Mietvertrag – Vorlage, Fristen & Musterbrief

Kündigung Mietvertrag – das Wichtigste in Kürze

Als Mieter kannst du deinen unbefristeten Mietvertrag jederzeit ordentlich kündigen – und zwar ohne Angabe von Gründen. Du musst nicht erklären, warum du ausziehst; entscheidend sind allein zwei Dinge: die richtige Frist und die Schriftform. Diese beiden Punkte entscheiden darüber, ob deine Kündigung überhaupt wirkt – und wann.

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt immer drei Monate, unabhängig davon, wie lange du schon in der Wohnung wohnst (§ 573c Abs. 1 BGB). Das unterscheidet dich vom Vermieter: Seine Frist verlängert sich nach fünf und acht Jahren Mietdauer auf sechs beziehungsweise neun Monate – deine bleibt konstant bei drei.

Damit ein Monat für die Fristberechnung noch mitzählt, muss die Kündigung dem Vermieter spätestens am dritten Werktag dieses Monats zugehen. Als Werktage zählen dabei alle Tage außer Sonn- und Feiertagen – ein Samstag zählt also mit, was in der Praxis häufig übersehen wird.

Ein Beispiel mit echten Daten: Der 1. August 2026 fällt auf einen Samstag. Die drei ersten Werktage im August 2026 sind damit Samstag, der 1., Montag, der 3., und Dienstag, der 4. August. Geht deine Kündigung dem Vermieter bis einschließlich Dienstag, 4. August 2026 zu, zählt sie noch für August – das Mietverhältnis endet zum Ablauf des übernächsten Monats, also am 31. Oktober 2026. Kommt der Brief erst am 5. August an, gilt er als im September zugegangen: Das Mietverhältnis endet dann erst am 30. November 2026. Ein einziger Tag Verzug kostet dich also einen vollen Monat Miete.

Die Kündigung eines Wohnraummietvertrags bedarf der Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 BGB). E-Mail, WhatsApp, SMS, Fax oder ein eingescanntes PDF reichen nicht aus – nur ein unterschriebener Papierbrief im Original ist wirksam. Fülle die Vorlage deshalb online aus, drucke sie aus und unterschreibe sie von Hand.

Steht der Mietvertrag auf mehrere Namen, müssen alle im Vertrag genannten Mieter unterschreiben – rechtlich seid ihr als Mitmieter Gesamtschuldner, und die Kündigung muss von allen gemeinsam erklärt werden. Fehlt eine Unterschrift, kann der Vermieter die Kündigung als unwirksam zurückweisen; bei einer getrennt lebenden WG oder einem Paar in Trennung ist das ein häufiger Streitpunkt.

Die ordentliche Kündigung mit drei Monaten Frist ist streng von der außerordentlichen fristlosen Kündigung zu unterscheiden (§ 543 BGB, für Wohnraum konkretisiert in § 569 BGB). Sie beendet das Mietverhältnis sofort, verlangt aber einen wichtigen Grund – etwa eine gesundheitsgefährdende Wohnung oder, aus Vermietersicht, einen erheblichen Zahlungsrückstand. Ohne einen solchen Grund bleibt es bei der ordentlichen Kündigung mit drei Monaten Frist.

Umgekehrt kann der Vermieter dir nicht einfach so kündigen: Er braucht ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB). Das Gesetz nennt drei Fallgruppen: eine erhebliche, schuldhafte Vertragsverletzung wie andauernder Zahlungsverzug (Abs. 2 Nr. 1), Eigenbedarf für sich, Angehörige oder den eigenen Haushalt (Abs. 2 Nr. 2) sowie die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks, wenn die Fortsetzung dem Vermieter einen erheblichen Nachteil brächte (Abs. 2 Nr. 3).

Erhöht der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder wegen einer Modernisierung, steht dir ein Sonderkündigungsrecht zu (§ 561 BGB): Du kannst bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die angekündigte Erhöhung wird für dich dann nie wirksam.

Ein eigenständiges, ähnliches Recht gibt § 555e BGB: Kündigt der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme an, kannst du bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen – unabhängig davon, ob am Ende überhaupt eine Mieterhöhung folgt.

In einem Zeitmietvertrag kann eine Klausel vereinbaren, dass beide Seiten für eine bestimmte Zeit auf die ordentliche Kündigung verzichten (Kündigungsverzicht bzw. Mindestmietdauer). Ein solcher Verzicht bindet dich tatsächlich, ist aber nicht unbegrenzt zulässig: Bei einer Staffelmiete zieht das Gesetz die Grenze ausdrücklich bei vier Jahren seit Vertragsschluss (§ 557a Abs. 3 BGB); an dieser Vier-Jahres-Grenze orientiert sich die Rechtsprechung regelmäßig auch bei einem formularmäßigen Kündigungsverzicht ohne Staffelmiete.

Bei einer Staffelmiete legt der Vertrag von vornherein fest, wann und um wie viel die Miete steigt; jede Stufe muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a Abs. 2 BGB). Dein ordentliches Kündigungsrecht bleibt neben der Staffel bestehen, sofern der Vertrag es nicht zusätzlich – und nur befristet auf die genannten vier Jahre – ausschließt.

Ein beständiger Irrtum: Einen gesetzlichen Anspruch, gegen das Stellen eines Nachmieters vorzeitig aus einem befristeten Vertrag oder einem Kündigungsverzicht herauszukommen, gibt es nicht. Ob der Vermieter einen Nachmieter akzeptiert, liegt in seinem freien Ermessen – es sei denn, der Mietvertrag enthält ausdrücklich eine Nachmieterklausel.

Weil es beim Zugang auf den tatsächlichen Eingang beim Vermieter ankommt – nicht auf den Poststempel –, solltest du den Nachweis absichern: am sichersten per Einwurf-Einschreiben, alternativ durch einen Boten, der den Umschlag persönlich einwirft, den Inhalt kennt und sich Datum und Übergabe quittieren lässt. Ein einfacher Brief ohne Zeugen lässt sich im Streitfall kaum beweisen.

Für die Rückzahlung der Kaution nennt das Gesetz keine feste Frist. Etabliert hat sich in der Praxis eine angemessene Prüffrist, an der sich häufig die sechsmonatige Verjährungsfrist für die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung orientiert (§ 548 BGB). Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten – den unstreitigen Rest muss er zeitnah auszahlen.

Auch beim Auszug taucht oft die Frage nach Schönheitsreparaturen auf. Ob und in welchem Umfang du überhaupt zur Renovierung verpflichtet bist, hängt von der Wirksamkeit der Klausel in deinem Mietvertrag ab – die Grundregeln dazu erklären wir ausführlich auf unserer Mietvertrag-Seite. Für die Kündigung selbst spielt das keine Rolle: Auch eine unwirksame Renovierungsklausel hindert dich nicht daran, fristgerecht auszuziehen.

Für den Vertrag selbst, die Mieterhöhung oder das Übergabeprotokoll bei Auszug findest du auf Vorlagenplatz eigene, ausführliche Seiten – diese Vorlage konzentriert sich ganz auf die Kündigung: das Schreiben, die Fristen und die Fehler, die dich am meisten Zeit oder Geld kosten können.