§ 1 Mietobjekt
Vermietet werden die Wohnräume in …, 2. OG links, ausschließlich zu Wohnzwecken.
Die Wohnung umfasst … Zimmer mit einer Wohnfläche von rund … m². Mitvermietet ist folgendes Zubehör: Kellerraum Nr. 4, 1 Stellplatz.
Dem Mieter werden 3 Schlüssel übergeben. Die Übergabe der Wohnung erfolgt am …; über den Zustand wird bei Übergabe ein Protokoll erstellt.
Die angegebene Wohnfläche dient der Orientierung und stellt keine Beschaffenheitsgarantie dar.
§ 2 Mietzeit
Das Mietverhältnis ist … und beginnt am ….
Bei einem unbefristeten Mietverhältnis richtet sich die ordentliche Kündigung nach den gesetzlichen Fristen (§ 573c BGB): Für den Mieter beträgt die Frist drei Monate; für den Vermieter verlängert sie sich nach 5 und 8 Jahren Mietdauer auf sechs bzw. neun Monate. Der Vermieter kann nur bei berechtigtem Interesse kündigen (§ 573 BGB).
Ein befristetes Mietverhältnis ist nur mit einem gesetzlichen Befristungsgrund zulässig (§ 575 BGB); fehlt dieser, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
§ 3 Miete und Betriebskosten
Die monatliche Nettokaltmiete beträgt … €. Daneben leistet der Mieter eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von … €.
Die monatliche Gesamtmiete beträgt damit … €.
Umgelegt werden ausschließlich die Betriebskosten im Sinne des § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen; die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 BGB).
§ 4 Zahlung der Miete
Die Gesamtmiete ist monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats, kostenfrei auf folgendes Konto zu zahlen: ….
Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung genügt die fristgerechte Anweisung an das Kreditinstitut.
§ 5 Kaution
Der Mieter leistet eine Mietsicherheit (Kaution) in Höhe von … €. Sie darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 BGB).
Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen; die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Der Vermieter legt die Kaution getrennt von seinem Vermögen zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist an. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
§ 6 Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen obliegen grundsätzlich dem Vermieter, soweit nichts Wirksames abweichend vereinbart ist (§ 535 BGB).
Starre Fristenpläne sowie eine Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Wird die Wohnung unrenoviert übergeben, verbleibt die Pflicht zu Schönheitsreparaturen beim Vermieter.
§ 7 Instandhaltung und Kleinreparaturen
Die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache obliegt dem Vermieter (§ 535 Abs. 1 BGB).
Der Mieter trägt die Kosten kleiner Instandhaltungen an Gegenständen, die seinem häufigen Zugriff unterliegen (z. B. Armaturen, Schalter), je Einzelfall bis höchstens 100 € und insgesamt höchstens 8 % der Jahresnettokaltmiete pro Jahr. Übersteigende Kosten trägt der Vermieter vollständig.
§ 8 Nutzung und Untervermietung
Die Wohnung darf nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Eine gewerbliche Nutzung bedarf der gesonderten Zustimmung des Vermieters.
Eine Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung an Dritte bedarf der vorherigen Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB). Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums zu überlassen, kann er die Erlaubnis verlangen (§ 553 BGB); der Vermieter darf sie nur aus wichtigem Grund in der Person des Dritten verweigern.
§ 9 Tierhaltung
Für die Haltung von Hunden und Katzen gilt: ….
Die Haltung von Kleintieren in üblichem Umfang (z. B. Zierfische, Hamster, Wellensittiche) ist stets ohne besondere Erlaubnis gestattet. Ein generelles, ausnahmsloses Verbot der Hunde- und Katzenhaltung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam; maßgeblich ist eine Abwägung der Interessen im Einzelfall.
§ 10 Betreten der Wohnung
Der Vermieter darf die Wohnung nur nach rechtzeitiger Ankündigung, bei berechtigtem Anlass und zu angemessener Tageszeit betreten. Ein anlassloses oder jederzeitiges Betretungsrecht besteht nicht; die Unverletzlichkeit der Wohnung bleibt gewahrt.
§ 11 Beendigung des Mietverhältnisses
Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der Schriftform (§ 568 BGB); E-Mail, Fax oder einfache Textform genügen nicht.
Die Kündigungsfristen richten sich nach § 573c BGB (Mieter: drei Monate). Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund (§§ 543, 569 BGB) bleibt für beide Vertragsparteien unberührt.
§ 12 Rückgabe der Wohnung
Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung vollständig geräumt, besenrein und mit allen Schlüsseln zurückzugeben.
Über die Rückgabe sollte ein gemeinsames Übergabeprotokoll erstellt werden, das den Zustand der Wohnung und die abgelesenen Zählerstände festhält.
§ 13 Schlussbestimmungen
Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen der Schriftform.
Sollte eine Bestimmung dieses Vertrags unwirksam sein oder werden, bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam (salvatorische Klausel). An die Stelle einer unwirksamen Regelung treten die gesetzlichen Bestimmungen.
Zwingende Vorschriften des sozialen Mietrechts zugunsten des Mieters gehen abweichenden Vereinbarungen stets vor; entgegenstehende Klauseln sind insoweit unwirksam.